銀行などの金融機関にとって、住宅ローンは主力の金融商品です。
彼らにとっては何より物件を購入してもらう事、そしてできるだけ大きな
ローンを顧客に契約してもらうことが目的です。
そのような観点からアドバイザー側の立場で、どのようなロジックでロ
ーンを顧客に促すのかという類の書類を読んでみました。
まずは、賃貸派とマイホーム取得派の総支出の比較。
縦軸に支出金額、横軸に経過年数をとって両者を比較していくと、40
年弱以降からマイホーム購入派が有利になっていくというグラフが
ありました。
確かにそれなりのロジックで展開していますが、大きな盲点があります。
それは、長期の40年弱前に住宅が地震で倒壊するケース、あるいは、
安定収入が途切れるケースです。つまり、デフォルトリスクです。
これを指摘すると、アドバイザー側の立場の人からは、それを言っては
おしまい、きりがない、という大反論をされることでしょう。
しかし、本日（1/23）入ってきたニュースによれば、東大地震研によると
Ｍ７級の首都直下型地震が4年以内に発生する確率が70%だそうです。
これは30年以内に70%とする政府の地震研の見解から、今回の東日
本大震災の発生したことが明らかに影響しており、さらにリスクが高まっ
たという事を表しています。
特に私は不安をあおることを意図していませんが、そういうこともリスク
として現実的に想定すべきだということを言いたいわけです。
次に、拠出できる住宅ローンをできるだけ大きくしてもらうためのロジック
です。それは購入前の家賃+使途不明金（いわゆる家計の予備費）
と購入後のローン＋住宅維持費を比較して、できるだけ購入ローンを増額
してもらう方向に誘導するロジックです。
式で書くと（全て年間ベース）
購入前の家賃＋使途不明金（家計の予備費）≧購入後のローン＋住宅維持費
これを式変形して
購入前の家賃≧購入後のローン＋住宅維持費−使途不明金（家計の予備費）
この式で、左辺よりも右辺が小さければ、購入した方が負担が減るということで、
できるだけ、使途不明金（家計の予備費）を家計の見直しと称してねん出させて、
つまり既契約の保険なども含めて家計を見直してもらって、その分を住宅ロー
ンの拡大に振り向かせようというロジックです。
この場合も、長い返済過程で地震倒壊リスクや安定収入が途切れるリスク
を想定すると、融資する側は極めて自分にとって有利な取引で、購入側にとっ
ては極めてリスクの高い取引になります。果たして、このことをどれだけの
購入者が認識できているでしょうか？
今、欧州で起こっているリスクは金融分野ということで住宅市場とは分野は
違えども、信用リスクと金利変動リスクとは別次元の大きなリスクであるという
意味では、同じように考えることができます。
独立系FPの資産運用戦略
独立系ファイナンシャルプランナーとして、保険・貯蓄・投資を金融資産として包括的に捉え、ライフプランから最終的な金融商品の選定と購入に至るまで顧客側の立場に立って無駄の無い運用戦略を導く水先案内人。
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2012.01.23 Monday
住宅ローンアドバイザーの盲点
2012.01.18 Wednesday
電気料金値上げと消費増税では景気にダブルパンチ
今年2012年の4月から企業向けの電気料金が平均17%値上げ すると東電から発表がありました。東電は個人家庭向けにも値上げ 申請を政府に対してする予定だそうです。 国際競争力の上でも現時点で韓国や台湾などに比べて電気料金が 2倍ぐらい高いというハンディキャップを背負っている企業経営には 実に痛い話で、国際競争力の上でも景気の足かせになります。 加えて、政府の消費税増税案による2015年度と2018年度にそれ ぞれ2%、3%引き上げ案でも経済成長、というよりも株式市場全体 の底上げは10年スパンの長期で見ても果たして見込まれるのか、 はなはだ疑問。 なぜ、このようなことを心配するかと言えば、趣味の株式投資では、 個別銘柄で上昇銘柄を当てられればそれで良いのでしょうが、企業 年金などの運用では、マクロで株式市場の上昇が見込まれなければ 深刻な事態になるからです。 だからと言って世界分散投資についても最近はなはだ疑問。 というのは、為替相場が長期で見て円独歩高、ここ1，2年は独歩高 が強まる傾向にあるからです。裏腹に、日本の国債利回りや米国債 利回り、独国債利回りはことごとく、低下傾向。 米国の株式市場は最近、堅調のようですが、株式市場よりも国債利 回りをウォッチする方が、景気をよりストレートに反映していると言え るでしょう。 このようなリスク環境下の中では、例えば確定拠出年金の個人が運 用リスクを負う場合は、株式市場での運用は極力控えるのもやむなし、 と言ったところでしょうか。 2012.01.16 Monday
物理の不確定性原理破られるとのニュースから連想すること
1/16の日経朝刊の一面の記事に科学の記事が載るのは よっぽど大きなインパクトある内容でしょう。 現代物理学の基本原理の一つである不確定原理とは、電子 レベルのミクロな世界では、その位置と運動量を同時に正確 に計測することは原理的に不可能だとものです（でした。） 今回、名古屋大学などの共同グループは条件によっては、 位置と運動量が同時に計測できることを実験的に確かめた というものです。 原理的にやってもムダだと頭からあきらめないで、探究し続 けた結果だとすれば、地震予知や市場予測にも同じことが あてはまるものかもしれません。 いや、市場予測に限っては、そこに山があるから登るのだ、 ということかもしれません。 地震予知に関しては、専門家の間でも予算との関係で研究 継続の価値がどれくらいあるか否かは判断が分かれている ようです。 2012.01.10 Tuesday
貿易赤字転落、日本岐路？？？どこが岐路なのか？
2012/1/9（月）の日経新聞朝刊に、次のような見出し記事がありました。 ”貿易赤字転落、日本岐路に” 貿易赤字が赤字化する方向であることは、前々から言われていましたが、 原発事故などの特殊要因が重なって、早まったのは確かです。 ただ、この文面以降には、国債下落、金利上昇の不安をかきたてるような 意図が見え隠れしているので、このバイアスを差し引いて読んだ方がよさ そうです。 予備知識として、国の発展段階説によれば、 1.未成熟の債務国：産業が未発達のため貿易収支は赤字、資本が不足 するため海外資本を導入するので資本収支は流入超、投資収支は赤字 2.成熟した債務国：輸出産業が発達し、貿易収支が黒字化するが、過去 の債務が残っているため、所得収支が大幅赤字、結果的に経常収支は 赤字。 3.債務返済国：貿易収支黒字が拡大し、経常収支が黒字に転換。対外債 務を返済できるようになる。これにより資本収支が流出超となる。 4.未成熟な債権国：対外債務の返済が進み債権国となり、所得収支が黒 字化。 5.成熟した債権国：貿易収支が赤字に転換するが、過去の対外債権から の収入があり、所得収支が黒字のため、経常収支は黒字。 6.債権取崩国：貿易収支の赤字が拡大し、経常収支が赤字に転落。 対外債権が減少する。 という過程をたどるそうです。（wikipediaから転記） 2012.01.04 Wednesday
中古マンション建て替え条件緩和の政府方針
1/4の日経トップ記事によると、中古マンションの立て替え決議 に必要な区分所有法に基づく議決条件4/5を2/3に緩和する方 針を政府が明らかにしました。 現行の区分所有法ではマンションの建て替えをするには、 所有者の4/5以上の同意に加え、所有者が所有面積に応じて 持つ議決権の4/5以上の同意が必要とされており、実際に立て 替え案を通すのが極めて難しいのが現状ですが、現行の法改 正がなされた1983年当時は老朽化したマンションが少なかっ たので、立て替えのニーズが少ないとみて、規制が厳しめに設 定されていたようです。 内需を喚起する意味で住宅投資を刺激することには賛成ですが 30年超のマンションでもしっかりとしたもの（筆者のマンションは そうだと信じている）から立て替えが必要だと思われるボロマンシ ョンまであるわけで、業者都合で必要もないのに立て替えらるよ うになっては困るという複雑な心境です。 2011.12.29 Thursday
ユーロ安進行で消費税増税案袋小路か？
12/29（木）PM11:00時点ですが、ユーロ安円高が進行して 1ユーロ=100円割れ目前となっています。ユーロ安進行には 国内デフレ進行にも一役担うことになります。このようなデフレ 進行が懸念される中、民主党は年内決着をめざしていた消費 税増税案が半年遅れの2014年4月に8%、15年10月に10 %という提案になったようです。 増税すれば税収は増えると読むのでしょうが、このようなタイミ ングで増税すれば間違いなく、さらなる景気低迷に陥ることが 予測できるというところでしょう。それでも、経済は生き物なの で、増税が決まったある先の時期に確実に施行されるのなら、 現在の状況からは駆け込み需要どころか、財布のひもをずっ と引き締め続けようと思うのが消費者心理というものではない でしょうか？ 2011.12.19 Monday
年金減額3年で物価スライド分を解消、しかし、
長期化するデフレで年金受給者の受給額が物価スライド 特例措置による物価下落率の累積分と本来水準との差、 2.5%を解消するのに3年をかけて年金減額をすること が固まりました。 受給者にとっては厳しい内容になりますが、実はこれで 全てが解消されたわけではありません。そもそも100年 安心プランの中で、平成16年度改正で導入されたマクロ 経済スライドによれば、今回の物価スライド特例措置が解 消された後に開始されるわけですから。 決めておいたことが実際に発動されてないかったという 経緯を振り返れば、本ルールは全く絵に描いた餅だった ということです。特例措置を発動したのもこんなに長くデフ レが続くとは想定外だったのでしょう。 そういえば、金融業者やアナリストの中には日本の財政難 をあおって国債の利回りはいつかは急上昇するリスクがあ るとの記事を見かけることがあります。いつか永遠先のど こかではそうなるのかもしれませんが、少なくとも2000年 以降、１０年国債利回りが2%を切ってから、もう10年以上 も長きにわたって低利回りが続いており、直近では1%を 切っている事態は、古典的経済理論では説明がつかない ということもはっきり見えてきました。 円安インフレ誘導から投資へと強引に持っていきたいという 金融業者側の思惑があるのでしょうが、もうそのあたりは投 資家サイドからは見透かされていると言ってよいでしょう。 現実のリスクは円安インフレへの転換ではなく、長期円高 デフレ継続にこそあるのです。 2011.12.13 Tuesday
確定拠出年金加入者の6割が元本割れ
日経新聞電子版によると、運用次第で受給額が決まる確定拠出年 金加入者の6割が元本割れ状態であるということです。 この事実は単に一時的であると割り切ることはできないはずです。 貯蓄から投資へのスローガンのものとに推奨されてきた特に海外 の株式投資や債券投資、さらには金は、日本において悪性インフレ、 （金が典型的）、良性インフレ（株式が典型的）にかかわらず円安 インフレを前提とした通貨円に対するヘッジ機能を果たすのに対し、 実際は逆の円高デフレが進行しているわけですから、運用は悪化 せざるを得ないからです。 今回の6割元本割れという事態が一時的な現象だという根拠は全 くないことに気が付く必要がありそうです。かつて1929年世界大恐 慌が起きたとき、直前のNY株価まで回復するのに25年かかったと いうわけですから、１０0年スパンで考えたら右肩上がりなどと悠長 な分析結果が披露されるようでは、現実的な投資家サイドにたった 分析評価とは言えないでしょう。 現実的に長期円高デフレ継続リスクを考えるのならば、確定拠出年 金の限られた商品ラインナップの範囲では、元本保証型、ないしは 元本確保型商品からポートフォリオを組むのは加入者もしくは投資 家でしたら、極めて合理的な判断だと言えるでしょう。 2011.12.05 Monday
個人向け復興債12/5販売開始
東日本大震災の復興のための個人向け復興債が12/5から 2011.11.30 Wednesday
復興増税法案成立
東日本大震災の復興財源をまかなう復興増税法案が 30日の参院本会議で成立しました。 これにより、所得税は13年1月から25年間で約7.5兆 円、個人住民税は14年6月から10年間で約8千億円 の増税になるそうです。 復興のために増税やむなし、と思う人は多いかも知れま せんが、それはそれとして、消費マインドを抑制する要因 になることから、デフレ継続圧力がかかり続けることも十 分ありそうです。 ところで、本日（11/30）の日経夕刊に”投資、投機との 違いとは”という解説が1面使って説明してありました。 それによれば、投資にはリスクプレミアムの上乗せ分が あって、その部分が株式投資の高リターンを享受できる もとになり得る、とあります。 しかし、日本の上場株式市場全体（TOPIX）は過去20年 以上にわたって下落基調が続いてきたと言う事実は、市 場全体では、必ずしも個人レベルで許容可能な期間、つ まり100年ではなく、10〜30年間では必ずしも報われな いということも言えそうで、その意味ではインデックス投資 は致命傷になりかねないとも言えそうです。 一方、諸外国の市場ではどうか？というと、日本が例外 で、諸外国は市場全体では将来、やはり上昇する、と言 える根拠がどうもはっきりしません。加えて、海外株式市 場を考える上で、為替の影響が無視できなくなり、株式の リスクプレミアムよりも為替リスクの影響が小さいとは言 えなくなってきた今日この頃です。 資本市場の成長、狭い意味では株式市場全体の価値の 上昇が無い限り、資本主義自体が成り立たない、という 考え方があるかも知れませんが、金融資本主義が必ず しも資本主義と同義語でないとすれば、その主張も必ず しも説得力のある論理とも言えないようです。 それでもはっきりしていることは、ゼロサムゲームは 胴元が手数料を必ず取るのであるから、長期で参加す れば必ずと言っていいほど、損失を被ることになると言え るので、年金投資目的には全く向かないものであること は間違いないようです。 |
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